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10大“防坑”攻略,和二手房风险Say No!

发布于2016-11-11 分类:专题导购 来源:法律与生活杂志

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在各大媒体上,我们常常可以看到这样的新闻: 


马先生以高于同区域均价16%的价格买了一套学区房,结果却发现该房并不在划片范围内。


李先生以300万元价格出售了自己名下一套二手房,不想刚签完合同,就收到该房租住人梅先生的起诉书,称其侵犯了梅先生的优先购买权。


沈先生购买的二手房,刚交完定金和首付款,就被卖房者通知解除合同,只因房价大涨,房主不想卖了。


王女士以300多万元购买的房子,却因卖家继子的户口迟迟不迁出而耿耿于怀。


马先生与景先生介签订了房屋买卖合同,不想景先生之妻却告知他房屋系夫妻共同财产,景先生擅自卖房合同无效。


韩先生买房时知道该房有抵押,以合同约定卖房人办理提前还款手续,不想房屋却因卖房人其他纠纷被查封,无法继续进行交易。


各种始料未及的风险使得二手房买卖双方交易过程中始终提心吊胆。二手房被贴上了“风险房”的标签。今天,小编分享十大类常见“风险房”,并给出风险防范的妙招,让你可以对二手房风险大声Say No!


 

防范风险,应用十个妙招

 

应对涨价房


  审判实践中,因房价上涨而违约的情况时有发生,表现为以各种原因要求解除合同或者违约加价,此时买房人可以拿起法律的武器保护自己的合法权益。


    通常有两个选择,一是要求继续履行合同,二是解除合同并赔偿损失。但无论何种诉求,首先要确定买卖双方已签订购房合同,其次要自身严格履约并及时固定卖方违约的证据。

 

验明学区房


  实践中,许多人为了孩子上学而购买学区房,但合同中却没有明确约定房屋带有学位,或者虽有约定学位但无相应违约责任而引发纠纷。


    因此,以购买“学区房”为主要目的买房人:


    首先,一定要提前向所在学校及教育部门核实好相关入学政策及购买房屋入学指标的使用情况;


    其次,要将购买学区房这一特殊目的写入合同,并约定如因卖房人违约致使买房人购买“学区房”的合同目的不能实现,买房人有权要求解除合同,并且要求赔偿房屋差价损失等。

 

巧签在租房


  房屋承租人享有以同等条件下优先购买的权利。实践中,不少二手房在出售时是处于出租状态的,为了避免以后交房发生纠纷,买房人在购房时还是要认真核查租赁合同期限、主体等信息,要求租户出具放弃优先购买权的声明书等材料。

 

细查共有房


  《婚姻法》规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有,夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。一方未经另一方同意,擅自处理共同财产的属于无权处分行为。


  事实上,购房人只要在买房过程中做一项简单的工作就能避免这种情况发生,就是在签订合同的同时,问一下售房人的家庭情况,看看卖方的户口本上所载的婚姻状况,如果已婚,必须要让其配偶签订知情同意书,这样才能有效避免本案情况发生。如果卖方有意隐瞒婚姻状况的话,就尤其需要警惕。

 

看清多户房


  户籍问题是二手房交易中经常遇到的情况。户口迁移不是平等民事主体之间的民事法律行为,本质上属于公安机关行政行为,并不受司法调整。但是,在交易实践中,户口迁移的义务可以作为约定内容写入合同条款,并明确相应违约责任,从而来督促卖方积极履行户口迁出义务。

 

慎选抵押房


  设立抵押权的房屋在交易之前一般应先解除抵押


  在二手房买卖合同履行过程中,经常会有交易房屋存在抵押的情况,如果要进行交易首先要解除抵押,此时购房者要明白,如果在解除抵押的过程中卖房人因各种原因不解抵押,都将直接影响下一步合同的履行。


  因此,在购买房屋中要谨慎购买抵押房屋。如要购买抵押房,一定要妥善签订合同,督促卖房人解押,防范意外情况发生。

 

防范抵债房


  实践中,借房屋买卖幌子,隐瞒高利借贷之实,同时办理委托售房和房屋抵押公证,是变相的以房抵债,当借款人无力偿还借款后,房屋被低价转卖的情况时有发生。这一行为既纵容了高利贷非法活动,侵害了借款人的合法权益,又扰乱了抵押登记秩序,应当引起我们的警惕。


  此外,从买房人角度来看,在遇到明显低于市场价格的在售房屋时,一定不要急于交易,要审核出售人的所有权情况,弄清楚实际交易人和房屋产权人的关系,避免购买抵债房屋造成经济损失。

 

警惕代理房


  实践中,由于房屋产权人行动不便、身处国外、工作繁忙等原因,经常出现委托代理人代签房屋买卖合同的现象。但是行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。


  遇到此种情形,购房人一定要提高警惕,要求代理人提供委托书,并在合同中明确约定因无权代理导致合同无效时,代理人所要承担的违约责任,同时尽量要求代理人出示房产证原件及业主身份证明等,防范代理人无权代理,或者业主因房价上涨而以不知情为由主张合同无效。

 

谨慎央产房


  从买方角度来看,在签订合同前要事先了解该房屋的来源、性质及是否满足上市交易的条件;


  从卖方角度来看,亦应当在房屋出售前完善相关上市手续,从而保证双方签订的合同能够顺利履行。

 

了解拍卖房


  拍卖房往往涉及债务问题,房屋可能被多次抵押,购买这类房屋有可能面临债权人的追讨。此外,还要关注房屋的产权问题,有无实际居住人及户口有无迁出,还要查看房屋是否存在未缴清的水电费、物业费用等情况,这些都需要竞买人负担。总之,拍卖房情况复杂,无论是竞拍还是间接购买,都需要在了解清楚后谨慎对待。

 

法律维权,注意三大要点


准确掌握房产信息


  在房屋购买前,除了查看房屋的基本信息,更要认真审查房屋的法律信息,一般而言基本的审查可以分三步:


    第一步,看房产证。看房产证是不是原件,所载产权人与出售人身份证是不是一致,是否存在抵押登记,房屋产权性质,是否为售房人单独所有。


    第二步,看户口本。看售房人的户口本,主要看婚姻状况,户籍所在地是否为房屋所在地,最好再问问卖方迁出户口后是否有落户地址。


    第三步,看房子。看房子里的实际居住情况,是卖房人自住还是出租中,如果出租中还需要看租赁合同。去物业、供暖等部门询问是否有欠费情况等等。


    除了以上三步,如果需要进一步审查的话,可以要求售房人配合到房管部门、派出所户籍部门查询房屋情况、户籍情况等。

 

妥善签订购房合同


  签订购房合同可以自行签订,也可以通过中介公司签订。通过中介公司签订的,中介公司一般在提供北京市存量房屋买卖合同格式范本的同时,还会提供一份补充协议,补充协议记载双方除房屋买卖合同之外约定的事项。两份协议都具有法律效力,但补充协议不能与房屋买卖合同相冲突。


    这两份文件都要认真审查三个方面:


    一是交易流程。交易流程要简明扼要,没有歧义。尤其房屋情况复杂,涉及付款、贷款、过户、腾房等情况,要约定明确,安排合理。


    二是时间节点。视实际情况对交易过程中的时间进行合理规划,对时间节点要约定在合同上,避免推诿扯皮,分不清责任。比如每次的交款时间、办理上市、办理贷款、过户、腾房时间等等。


    三是违约责任。没有违约责任就没有履行保障。要尽量约定每种履约行为的违约责任。比如逾期迁户的违约责任、逾期付款、逾期腾房的违约责任等等。防止责任不清,发生纠纷无法维护自身合法权益。

 

注意证据固定留存


  房屋买卖因涉及到诸多环节,耗时少则数月多则数年,在交易的各个环节,购房者都应当注意保留相关文件及证据,比如对房款的转账记录短信记录等。


    在卖方不履行合同或者口头表示无法按照约定期限履行合同时,要保留沟通证据,必要时可以诉至法院。


    对双方在实际履行过程中达成的新的约定,要及时作为补充协议附在买卖合同之后,将口头合意落到纸面上,以防在产生纠纷后无法查实。




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